Xét một cách tổng quát BIM có thể hoàn toàn hữu ích trong giai đoạn xây dựng và tiền xây dựng, nhưng, nhiều cạm bẫy đã xảy ra trong giai đoạn quản lý vận hành có thể giảm hiệu quả việc khai thác khi sử dụng BIM. Việc bảo trì và quản lý các tòa nhà có thể giảm một khoản chi phí lớn hàng năm do nó có thể loại bỏ sự không tương thích và không hiệu quả. BIM được coi là cách tiếp cận mới đối với việc thiết kế, xây dựng và quản lý cơ sở, trong đó hình dung về quá trình xây dựng được trao đổi và khả năng tương tác của thông tin dưới dạng kỹ thuật số .Trong lĩnh vực xây dựng sử dụng BIM trong quản lý cơ sở (FM) đã thu hút được sự quan tâm và chủ yếu là cần thiết cho thông tin xây dựng thống nhất, phối hợp và tính toán để thiết kế và xây dựng bảo trì và vận hành chi phí trong các giai đoạn khác nhau trong vòng đời của tòa nhà. Thông tin thu được cho quy trình BIM và thông tin được lưu trữ dưới dạng cơ sở dữ liệu tuân thủ BIM có thể hữu ích cho một số FM thực tế như quản lý năng lượng, quản lý không gian, kiểm soát chất lượng và bảo hành, bảo trì và sửa chữa. Theo quan điểm này, mô hình hóa thông tin xây dựng đã được nhiều nhà nghiên cứu và các nhà thực hành chú ý vì khả năng lưu trữ thiết yếu liên quan đến các phần khác nhau của các tòa nhà, rất cần thiết cho việc bảo trì các tòa nhà và kiểm soát các tài sản đang xảy ra bên trong toàn bộ vòng đời xây dựng. Hơn nữa, bài viết hiện tại này đã tóm tắt những lợi ích của việc sử dụng BIM trong giai đoạn quản lý vận hành. Đầu tiên, việc sử dụng BIM đã được tập trung vào việc bảo trì tòa nhà và tiếp theo là các lợi ích liên quan đến việc sử dụng BIM liên quan đến việc quản lý tài sản đang được  dần chi tiết hóa và thảo luận dựa trên các hồ sơ trước đó.

1. Quản lý cơ sở vật chất

Việc bảo trì và vận hành các tòa nhà được xây dựng và thiết kế trong nhiều năm cho đến nay chỉ được xử lý bởi các nhà quản lý cơ sở. Ngoài ra, một số tổ chức khác có liên quan và hướng dẫn của các tổ chức này bắt đầu hợp tác và có thể giao tiếp trao đổi nhau nhưng cho đến nay họ không được tìm được cách tiếp cận đúng để phục vụ các nhà quản lý cơ sở và tài sản trong bối cảnh BIM .Mặt khác, các nhà xây dựng và thiết kế không biết về các tài liệu và thông tin khác cần thiết cho giai đoạn quản lý cơ sở. Ngoài ra, thiếu kiến ​​thức vận hành và kinh nghiệm của các tòa nhà hiện tại này có một trở ngại rất lớn cho việc thiết kế .Liên kết quản lý thiết kế và cơ sở thường được tránh vì nó không tốt

1.1 Bảo trì phản ứng và bảo trì kế hoạch

Giai đoạn vận hành thường bao gồm 60% tổng chi phí phát sinh trong quá trình xây dựng dự án. Các hoạt động đang diễn ra trong các hoạt động này phần lớn liên quan đến khái niệm bảo trì và sửa chữa. Sửa chữa phản ứng và kết quả bảo trì trong việc tạo ra các chi phí lớn, mặc dù cần xem xét rằng hầu hết các công việc bảo trì là phản ứng để khắc phục các công việc mang tính chất sự cố .Chi phí bảo trì sửa chữa phản ứng được coi là nhiều hơn bốn lần so với bảo trì theo kế hoạch theo yêu cầu để sửa chữa, do đó không được coi là hiệu quả . Thật vậy, một cơ sở dữ liệu bảo trì phù hợp hơn bao gồm thông tin lịch sử sửa chữa và bảo trì là rất quan trọng cho quyết định bảo trì theo kế hoạch.

1.2 Các lĩnh vực có thể áp dụng của BIM trên FM

Trong phần này, các lĩnh vực áp dụng BIM trên FM được thảo luận rộng rãi.

a- Định vị các thành phần của tòa nhà: FM tại chỗ dựa trên các bản thiết kế, tổ chức và phán đoán dựa trên giấy trong việc định vị các thiết bị xây dựng như hệ thống HVAC và các đường điện, khí và nước không dễ nhìn thấy bao gồm trần, sàn ngầm và phía sau tường. Xác định vị trí thiết bị là hoạt động khá khó khăn dẫn đến việc xáo trộn thời gian của kỹ thuật viên sửa chữa và quản lý thiết bị. Nó sẽ sử dụng mô hình BIM được thiết kế 3D để kiểm tra chính xác vị trí lắp đặt, các bộ phận cơ khí và điện trong cơ sở và làm cho việc bản địa hóa thiết bị tại chỗ có thể, cộng với có thể cung cấp dữ liệu liên quan đến bối cảnh hoạt động. Điều này sẽ dẫn đến việc giảm chi phí bảo trì, do đó giảm phỏng đoán cần thiết cho việc định vị thiết bị sẽ được sử dụng để sửa chữa, vận hành và thay thế. Việc sử dụng, Các mô hình BIM có thể được điều hướng bằng cách sử dụng các nhân viên FM tại chỗ của công cụ BIM bao gồm tìm kiếm, xem, lọc và tô sáng để hướng dẫn chúng đến mục tiêu. Việc tích hợp BIM cùng với điều hướng có thể tạo điều kiện cho việc đưa nhân viên FM đến các thành phần tương tự như hệ thống định vị toàn cầu, kết hợp với việc tích hợp các bản đồ được sử dụng ở môi trường bên ngoài .

b- Việc tạo điều kiện truy cập dữ liệu theo thời gian thực: Người thuộc ban quản lý cơ sở đáp ứng dự đoán, khắc phục, phòng ngừa và bảo trì. Đồng thời nó cũng đáp ứng với các vấn đề khác nhau như nếu phòng quá lạnh. Nhân viên FM cần truy cập theo lượng dữ liệu có sẵn và có thể đăng nhập vào cơ sở dữ liệu rộng rãi để định vị thông tin cần thiết và in thông tin ra để thực hiện một tác vụ cụ thể, đồng thời thực hiện các tác vụ được giao. Do đó, việc truy cập thông tin có thể giảm thiểu thời gian và lao động cần thiết cho việc truy xuất, do đó có thể tránh được các quyết định không hiệu quả đang được đưa ra trong thời gian không có thông tin. Hơn nữa, giao diện đồ họa BIM chắc chắn có thể giúp cung cấp điểm truy cập dữ liệu nguyên khối theo yêu cầu của thông tin. Hơn nữa, nhân viên quản lý cơ sở có thể chọn chỉ thị đối tượng và thu thập thông tin cần thiết từ hệ thống FM, nêu rõ vị trí của nó .

c- Trực quan hóa và tiếp thị: Bản chất liên quan đến trực quan hóa BIM đã được đưa ra trong các hoạt động xây dựng khác nhau về giao diện đồ họa 3D và khả năng tích hợp kết cấu vật liệu, cảnh quan và nguồn sáng của chúng. BIM cũng cung cấp hình ảnh không gian tốt hơn để giúp các nhà quản lý trong quá trình thiết kế mô hình lại, xây dựng và cải tạo. Nhân viên FM có thể thực hiện tốt với hình ảnh được cải thiện và có thể hỗ trợ trong các bài thuyết trình cho các phiên ra quyết định. Khả năng hiển thị trong quá trình cải tạo có thể được áp dụng để đánh giá các phương pháp xây dựng và rất quan trọng đối với các khu vực có mật độ cao nơi cần truy cập thiết bị và vận hành xây dựng với sự trợ giúp của mô hình hóa. Mô hình đồ họa 3D giúp thể hiện mối quan hệ xảy ra giữa các không gian và nó cũng có thể được sử dụng cho các mục đích đào tạo khác nhau. Khả năng mô hình hóa, điều hướng và thiết bị ảo của mô hình hóa thông tin xây dựng vẫn có lợi thế hơn khi sử dụng nó cho mục đích thị trường, do đó tạo ra hình ảnh động và hình ảnh của đồ nội thất, cùng với không gian bên trong .

d- Kiểm tra khả năng bảo trì: Khả năng bảo trì được mô tả là sự đầy đủ trong đó hiệu suất tối ưu trong toàn bộ vòng đời của cơ sở có sẵn bao gồm chi phí tối thiểu có thể đạt được. Lịch trình và chi phí chính được ưu tiên trong nhiều dự án, trong đó họ bỏ qua thực tế là toàn bộ vòng đời là giai đoạn đắt nhất sắp tới do vận hành và bảo trì. Tuy nhiên, BIM có thể tạo điều kiện duy trì khả năng duy trì hiệu suất mong muốn trong các giai đoạn khác nhau của vòng đời cơ sở :

• Trong bảo trì phòng ngừa: lựa chọn các bộ phận ngăn ngừa trượt và rơi, kiểm tra các bộ phận được bảo vệ hoặc lắp đặt không đúng cách có thể yêu cầu truy cập dễ dàng để kiểm tra, sửa chữa các bộ phận, thiết bị, hệ thống nên được bảo vệ khỏi rơi ra có thể làm hỏng mái nhà.
• Trong quá trình bền vững của vật liệu: bỏ qua các vật liệu gây ra một số khuyết tật, cũng như để xác định bản chất của khuyết tật là do đánh giá tổng hiệu suất của vật liệu, độ bền và khả năng làm sạch của vật liệu.
• Đối với khả năng tiếp cận: điều quan trọng là phải kiểm tra quyền truy cập tạm thời vào mặt tiền tòa nhà có hình dạng vô định hình, khả năng kiểm tra vật lý và tầm nhìn của thiết bị cần kiểm tra trên cơ sở các hoạt động thường xuyên bao gồm nhận dạng đúng và nhanh các bộ phận cần được sửa chữa hoặc thay đổi cùng với hệ thống phòng cháy chữa cháy.

e- Tạo và cập nhật tài sản kỹ thuật số: Các tài sản kỹ thuật số chỉ được tải lên FMS sau khi hoàn thành vận hành tòa nhà để hỗ trợ quản lý, sửa chữa và bảo trì trật tự công việc. Hơn nữa, cần phải có tài sản kỹ thuật số dưới dạng điện tử bao gồm tổ chức hiệu quả để phân phối và truy cập đơn giản để đảm bảo rằng chúng có thể dễ dàng truy xuất và truy xuất được. Việc triển khai BIM trong các giai đoạn thiết kế và xây dựng theo nhu cầu của khách hàng có thể là cơ hội lý tưởng để FM số hóa, chuyển giao và thu giữ các tài sản này sau khi hoàn thành vận hành. Các nhà cung cấp và nhà sản xuất thiết bị phải có thể cung cấp nhãn nhận dạng tần số radio hoặc mã vạch được tiêu chuẩn hóa trên thiết bị được cài đặt để giới thiệu nó trong quá trình vận hành và có thể được yêu cầu trong giai đoạn sau của giai đoạn FM dựa trên giả định có vai trò tích cực trong quá trình này, nó có thể được tự động hóa và đảm bảo rằng nó không bị thao túng, nếu thông tin trong các mô hình BIM được chứng minh là chính xác và cân bằng cùng với các nguồn thông tin và tài liệu khác đang được số hóa theo khung thời gian. Trong quá trình xây dựng và thiết kế các tài sản kỹ thuật số sẽ bị bắt trong BIM bao gồm :

• Dữ liệu: nhà sản xuất / thông tin của nhà cung cấp (kiểu máy, sê-ri, số bộ phận), thông tin về địa điểm (phòng, tòa nhà, tầng, khu vực), mô tả (loại, nhóm thiết bị, số tài sản, trạng thái và mức độ quan trọng) và các thuộc tính (trọng lượng, năng lượng, tiêu thụ năng lượng)
• Đối với hệ thống và thiết bị: hệ thống ống nước, cứu hỏa và an toàn tính mạng, điện, thiết bị đặc biệt, HVAC, hệ thống cảm biến và mạng.
• Trong trường hợp tài liệu: bao gồm bảo hành, thông số kỹ thuật, vận hành và hướng dẫn của nhà sản xuất, chứng chỉ, báo cáo thử nghiệm và hướng dẫn bảo trì.

f- Quản lý không gian: Các tệp CAD thường được sử dụng để quản lý không gian, trong khi các mã định danh được sử dụng để hiển thị các thuộc tính không gian và có một số cập nhật. Hai vấn đề chính với thực tiễn hiện tại bao gồm các quy ước đặt tên không tương thích và thuộc tính thuế. BIM có thể dự đoán các thuộc tính của không gian và không gian máy chủ theo yêu cầu để xác định các không gian được sử dụng, quản lý quá trình di chuyển và so sánh việc sử dụng không gian theo kế hoạch với kế hoạch thực tế, phân tích không gian đơn giản, yêu cầu không gian dự báo, Thông tin này có thể hữu ích cho các mục đích khác nhau như lịch trình văn phòng để bảo trì và biên soạn hiệu quả, xác định chính xác các không gian cho các mục đích khác nhau và các tài sản cho các sự kiện khác nhau, kiểm soát không gian và phân công tối ưu. Các mục đích bảo hiểm rất hiệu quả để nhân viên FM xem và tái tạo cách tòa nhà của họ được xem xét trước khi tu sửa .

g- Các nghiên cứu khả thi và lập kế hoạch cho mục đích xây dựng phi hôn nhân: Việc cải tạo, tu sửa và phá hủy các tòa nhà hiện có thuộc trách nhiệm của FM. BIM có thể hỗ trợ trong việc phân tích, tu sửa, lập kế hoạch, thiết kế, phá hủy hoặc đổi mới công việc. BIM cũng có thể giúp mô hình hóa công việc được lên kế hoạch rộng rãi hơn bao gồm các đặc điểm trực quan của nội thất và ngoại thất của môi trường xung quanh dự án, có thể dễ dàng ước tính cùng với loại và kiểu thiết bị. Dữ liệu lịch sử, chẳng hạn như chi phí xây dựng và thiết kế các dự án, lao động và vật liệu hiện tại đang được rút ra từ mô hình được liên kết với lưu trữ dữ liệu.

h- Quản lý khẩn cấp: Quản lý năng lượng bao gồm các trường hợp khẩn cấp xảy ra từ con người (sự cố về dịch vụ, dịch bệnh, sự cố tràn hóa chất, hỏa hoạn, dịch bệnh), các thảm họa tự nhiên bao gồm (sóng thần, động đất, lốc xoáy), các rối loạn bên trong chiếm (biểu tình, bạo loạn, các cuộc tấn công bạo lực) và các cuộc tấn công xảy ra từ (hạt nhân, chiến tranh sinh học, khủng bố). BIM có thể giúp người ứng cứu khẩn cấp xác định và định vị các vấn đề khẩn cấp quan trọng nhất và thông qua giao diện đồ họa, các mối nguy hiểm đang được xác định chính xác. Thông tin không gian thu được từ BIM có thể hữu ích trong việc xác định các mối quan hệ ẩn xảy ra giữa các rủi ro môi trường và vị trí định tuyến sơ tán do đó sự không chắc chắn trong việc ra quyết định khẩn cấp đã giảm. Vì và khi các điều kiện khẩn cấp được chỉ định, các yêu cầu giảm thiểu có thể được phát hiện và dựa trên nó được ưu tiên. Thông tin chi tiết có thể được cung cấp thông qua BIM trước khi các đơn vị khẩn cấp đến nơi tùy thuộc vào tình huống khẩn cấp. Trong tình huống hỏa hoạn xảy ra trong một tòa nhà thương mại và để tìm lối thoát cho việc sơ tán, sẽ rất hữu ích khi xác định các bảng điện, vòi nước, sơ đồ sàn và vật liệu nguy hiểm của tòa nhà. Trong trường hợp nếu động đất xảy ra, BIM có thể hướng dẫn nhận biết các cơ sở bao gồm nơi trú ẩn sơ tán, chỗ ngủ, số lượng vật tư, v.v. Trong trường hợp khẩn cấp, BIM không chỉ được sử dụng cho các trường hợp khẩn cấp của nhân viên FM, mà còn dùng làm công cụ mô hình hóa, và để giảm khả năng xảy ra trường hợp khẩn cấp có thể dẫn đến thiệt hại, có thể được thẩm định và kế hoạch ứng phó có thể được kiểm tra

i- Kiểm soát và giám sát năng lượng: Nền kinh tế bền vững có thể được thực hiện thông qua những đóng góp đáng kể của việc cải thiện hiệu quả năng lượng trong các tòa nhà. Nhân viên quản lý cơ sở dựa trên các hệ thống quản lý năng lượng để kiểm soát và giám sát năng lượng, mức độ sử dụng năng lượng có thể được đo lường trong một dự án theo thời gian thực hoặc ở cấp vùng trong một khoảng thời gian dài. Các vấn đề quan trọng đang phát sinh với các hệ thống này bao gồm các sơ đồ tầng của tòa nhà mới và giám sát thiết bị như (hộp thiết bị đầu cuối, bộ khuếch tán, ống dẫn và bộ điều nhiệt) cập nhật và duy trì thông tin hình ảnh gần hết hạn. Để chuyển đổi các kế hoạch sàn thành đồ họa hệ thống quản lý năng lượng, một lượng lớn thời gian đang được dành cho. Trong các biểu diễn đồ họa được tìm thấy là thiếu sự kết nối thiếu trong một số trường hợp như lót các khối khí khác nhau cho các đơn vị xử lý không khí. Tuy nhiên, người ta thấy rằng các thiết bị và các thành phần được trực quan hóa được cách ly tốt với các tính năng và người dùng tòa nhà khác và bị thiếu các chi tiết về mức độ mong muốn .

Để phân tích mô hình hành vi của tòa nhà BIM có thể được sử dụng để mô phỏng các hệ thống năng lượng hoạt động dựa trên sự sắp xếp khác nhau của các tòa nhà và để khám phá các giải pháp năng lượng hiệu quả và môi trường trực quan hóa dựa trên BIM, tiêu thụ năng lượng và tích hợp các cảm biến chiếm chỗ có thể được kiểm soát dễ dàng. Chẳng hạn, thực hiện các biện pháp khắc phục là có thể khi một căn phòng không bị chiếm dụng, như khi tắt đèn bằng điều khiển từ xa; nhìn vào phòng thường trú cùng với hồ sơ, email hoặc tin nhắn văn bản của họ được gửi cho họ để cung cấp các đề xuất để giảm tiêu thụ năng lượng. BIM cũng có thể được áp dụng để theo dõi việc sử dụng năng lượng lịch sử dựa trên người cư ngụ, khu vực, phòng, cũng bao gồm thông tin lịch sử để trực quan hóa các vật thể để phân tích và dự đoán hành vi tiêu thụ năng lượng và kết quả là nó có thể hỗ trợ cho các hoạt động bảo tồn và ngân sách liên quan đến năng lượng .

k- Đào tạo và phát triển nhân sự: Đào tạo thường được xử lý thông qua các chuyến thăm địa điểm, tự học, thuyết trình và trình diễn bằng tay trong đó yêu cầu về thời gian là nhiều hơn, chuẩn bị chuyên sâu và hoàn toàn phụ thuộc vào khả năng và kinh nghiệm của giảng viên. BIM có thể giúp học viên sử dụng các phương tiện, linh kiện, thiết bị, không gian xây dựng có thể được điều tra và thông tin ngữ nghĩa thích hợp có thể được xem xét. Điều này sẽ dẫn đến nhận thức tốt hơn về các nhiệm vụ và khu vực làm việc được giao, do đó hỗ trợ thực hiện trách nhiệm mới sớm hơn và do đó, việc đánh giá sau đào tạo BIM có thể được thực hiện dễ dàng để đánh giá việc chuẩn bị học viên cho các nhiệm vụ mới được giao .